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有人無家可歸,有人沒錢過年

2022-01-27 09:20? 來源:財經365 本篇文章有字,看完大約需要 分鐘的時間

來源:財經365

  疫情下的第三個春節,很多人依然回不成老家。關于病毒如何改變人類生活這個議題,過年,應當是中國人最感同身受的案例。

  年前,網上流傳一則“回家不能團圓,不如就地過年”的口號,很多人看到之后忙不迭把票退了,生怕成了某縣長口中的“惡意返鄉”之人。

  其實打工人很容易滿足,哪有什么惡意,不過是想回家看看?;夭蝗ヒ矝]什么,這么多年從宿舍到租房,習慣了有張床有個枕頭的地方就是另一個家,有個家就能安居樂業。

  安居樂業,安居在前。說到底,打工人最基礎的幸福還是建立在住的問題上。

  01

  一地雞毛

  疫情爆發后出行受限,被困在家里的人們開始對周圍的居住環境展現出前所未有的關心。于是這幾年旅游業雖然遭重,家居家裝產業反倒紅火起來。

  家,這個意向本身和背后的煙火氣,對中國人都太重要了。德國哲學家海德格爾說,“家宅是指這樣一個空間,它賦予一個人住處,人唯在其中才能有‘在家’的感覺”。

  即便這個小小的空間是租來的,住得舒服、睡得安穩,也能在很大程度上給人提供安全感??善腥瞬幌胱尨蚬と怂瘋€好覺。

  1月20日,上海市第三中級人民法院公告顯示,已裁定受理上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司破產清算一案。

  三年之前的2019年11月5日,長租品牌青客公寓登陸納斯達克。上市之后,青客公寓連漲4天,股價一度超過20美元,“長租公寓第一股”迎來它最后的榮光。

  從2019年光棍節開始,青客公寓一拉到底,走上長達三年的陰跌之路。截至1月24日,青客股價跌至0.45美元,總市值只余2600萬美元。

  從美股上市首日,副總裁激動喊出“青客新起點,租賃大未來!”的口號,到股價跳水、旗下租房品牌破產清算,青客公寓自巔峰跌落谷底只用了三年。

  這個結果并非不可預見。當初青客公寓傳出赴美IPO的消息,市場上關于“流血上市”的討論就已經甚囂塵上。

  根據招股書中的公開數據,青客公寓在2017和2018兩年間的營業收入分別為5.23億和8.9億元人民幣,增長率為70%。然而凈虧損翻倍有余,兩年分別虧2.45億和4.99億人民幣。

  由于招股書中的財報和商業模式受到質疑,臨近上市三天前,青客還將發行規模由520萬股ADS下調為270萬股ADS,募資金額由1億美元縮水至5000萬美元左右。

  上市以后,青客公寓的虧損仍在持續,2019年和2020年分別虧損4.98億元和15.34億元。長期虧損之下,青客CEO、董事長金光杰辭去管理層職務,徹底離開了他一手創辦的公司。

  4年累計虧損將近30億元,這么一家不賺錢的公司是怎么上市的?

  答案是拿虧損換增速。

  根據青客公寓披露的數據,從2012年入局長租公寓賽道以來,4年時間,青客公寓將旗下公寓從900多間擴展至97621間,實現了100多倍的高速增長。

  長租行業另一位頭部玩家蛋殼公寓,也在更早之前爆出了高管跑路、資金鏈斷裂的大雷。蛋殼的胃口更大,兩年多時間掠取超過40萬房源,但代價是近42億元的凈虧損。

  資本市場對長租股懷有期待,是因為其他行業在發展初期也不乏野蠻生長的現象,比如人們耳熟能詳的共享單車、外賣、在線電影票務都曾掀起過燒錢大戰。

  大戰三百回合決出最后的贏家獨享勝利果實,已成巨頭們心照不宣的潛規則。問題是長租公寓是不是條好賽道,誰又能笑到最后?

 02

  資本游戲

  從蛋殼到青客,頻繁的長租公寓暴雷容易讓人想到前幾年的ofo,但它們其實更像海底撈:

  被安上獨角獸名頭的互聯網新貴,在資本市場攪合起一陣陣風浪。其實扒掉不同行業的外衣,骨子里都是金融工具。

  長租公寓誕生時,打著為Z世代量身打造的時尚旗號,以裝修精致、服務到位、在傳統租房里加入社交因素為賣點??此茖儆谛屡d行業,其實玩得還是那套老東西。

  比如初級玩家,一般是先從房東手里拿下大量房源,經過一番包裝、營銷推出“高端化”公寓,租房市場價格水漲船高。平臺本質上充當了中介,賺個差價。

  高級玩家搞的是金融。以青客公寓為例,它的“租金貸”運行方式并不復雜:青客先和租客簽合同,再抵押這些合同在金融平臺一次性獲得大量融資,租客們按月向金融平臺還款。

  這種模式相當于打了個時間差:長租平臺提前收到一年甚至幾年租金,在賬上累積起數百億流動資金用來開疆拓土,獲得更多房源。

  金融化之后,下一步就是順其自然地向證券化演變。各種租房租賃類REITS、ABS和CMBS層出不窮,本質上是平臺抵押租客的信用進行資本運作,真正的一本萬利。

  聽起來有點像美國的次貸危機,但美國人大多沒有存款習慣,今天花明天的錢,因此金融工具層層嵌套,容易從底層爆發危機。中國人老實得多,還貸交租是要優先考慮的頭等大事。

  正常情況下,這類金融機器風險可控,只要開動起來,青客等平臺的雪球就能越滾越大。源源不斷的租客維持著良好的現金流,日益龐大的房源網是資本市場饞到流口水的優質資產。

  關鍵還是租客。

  青客們想的是,新增房源、租房補貼、營銷、人力都需要投入大量資金,雖然公司入不敷出,但只要租客不停地在入住,就能放心大膽打出手里所有子彈。

  資本想的是,長租巨頭遲早能完成大一統,再不濟也得三分天下,到那時賺錢輕而易舉。

  越是加杠桿,賬上的資金池就越龐大,長租公寓把自己變成了影子銀行。當然無暇停下來為租客想一想,這些初出茅廬的畢業生或滿身疲倦的打工人想要的,唯有“安穩”而已。

  和海底撈神話破滅的方式相似,長租公寓的美夢做得也并不長久。

  據統計,2019年已經有53家長租公寓機構資金鏈斷裂。到2020年底,以蛋殼為首的一批龍頭集中暴雷。一時間“萬人維權”,網上遍布員工討薪、房東報警、租客被掃地出門的新聞。

  近460人的某長租公寓租客維權群

  疫情是一場試煉。長租公寓無限滾雪球的模式本就是在走鋼絲,疫情下出租率下降,只是加快了青客們資金鏈斷裂的速度。

  但那些經受住這場考驗的品牌,未來又會怎樣?

 03

  未來可期

  幾乎在青客公寓傳來破產消息的同時,長租公寓行業里發生了另外一條事。

  1月20日,萬科內部發布了一條人事任命,由萬科總裁祝九勝開始直管長租公寓業務。經歷種種風波后,仍然有人相信在長租公寓賽道可以大有可為。

  首先從整個市場來看,長租公寓仍然存在巨大的需求。根據《2020大學畢業生租住藍皮書》,中國平均月租金為1357元,粗略估計之下,租賃市場規模達到2.7萬億元。

  另一方面,對各大房企而言,長租公寓已經從過去的加分題逐步向必答題演變。2021年上半年,泊寓實現營業收入13.2億元。暴雷潮之后,國企正在成為更受信賴的強勢玩家。

  具有房企背景的集中式長租公寓發行住房租賃專項債,可以通過相對低的成本進行大規模融資。比如從2018年到2020年,龍湖就累計發行了100億住房租賃專項公司債券。

  房企的轉變與政策有關。2020年,中國家庭負債占GDP的比重已經進一步推高至61.5%。而在2012年之前,這個數字還不足30%。

  中國家庭杠桿率飆升與資產配置高度集中于房產有關,在中國城鎮居民家庭資產配置中,房產所占比重接近七成。

  一方面過度舉債鎖死了家庭未來的部分可支配收入,另一方面房價持續攀升不利于社會穩定。將貨幣向房地產以外的行業引導成了當務之急,因此近年來政策持續強調發展租賃市場。

  長租公寓的崛起屬于時勢使然,但“先燒錢再賺錢”的互聯網思維在這個行業失敗的原因,是它并不屬于規模經濟,忽視內功瘋狂擴張的結果只能是走火入魔。

  從青客公寓等龍頭短命的上市歷程中,可以一窺整個長租公寓行業的亂象:跑馬圈地時代,光鮮亮麗;財務暴雷之后,一地雞毛。

  長租公寓確實是新興產業,不過和傳統地產商一樣本質上做的還是金融生意?;ヂ摼W涌向各行各業的結果一再證明:資本最天然的屬性就是擴張,長租公寓需要更成熟的監管。

  暴雷未必不是好事,它有利于行業出清一部分劣質資本,但唯一不同的是,共享單車在“彩虹大戰”之后留下的是城市垃圾,替長租公寓承擔風險的卻往往是一個個普通家庭。

  2021年兩會上,長租公寓市場首次被寫進了政府工作報告:“規范發展長租房市場,降低租賃住房稅費負擔,盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難?!?

  入住長租公寓的大多是年輕人,租房是他們進入社會的第一課,選擇蛋殼、青客的顯然運氣不太好。

  除了一筆爛賬之外,更難以磨滅的,恐怕是對企業、社會和政府信任度被損害后的心理陰影。

 04

  結語

  蘇軾說,惟有王城最堪隱,萬人如海一身藏。

  作為一個藏身處,城市里的出租屋其實很難給打工人歸屬感。畢竟如果不是為了掙錢,誰又愿意在抬頭看不見天空的鋼鐵叢林里做一根浮萍呢。

  但即便已經在風雨里鍛煉出一身刀槍不入的鎧甲,我們也需要那間小小的屋子作為藏身之處。它至少能遮風擋雨,讓人獨立、自由、不受感染,在夜晚褪去一身疲倦后安然入睡。

  對青客公寓的管理層和員工來說,這個年不太好過。公司破產,能不能拿到工資回家過年還不好說。

  但對那些租了暴雷公寓的租客來說,曾經“無家可歸”的記憶恐怕更為慘痛。幾萬塊錢租金要不回來的事說小不小,說大其實也不大。

  我們更期待的是,狂熱之后,長租公寓能否能像共享單車一樣,真正留下一些能讓人住著放心的品牌。(來源:格隆匯)

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